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Entenda as principais alterações na Lei do Inquilinato PDF Imprimir E-mail
Em 09 de dezembro de 2009, o Presidente da República sancionou a Lei nº 12.112 que alterou a Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.
 
Seguem as principais alterações introduzidas pela nova Lei do Inquilinato:
 
1ª). Artigo 4º: A redação original faz menção a denúncia da locação pelo locatário, na vigência do prazo contratual, cabendo-lhe pagar a multa pactuada na proporção prevista no artigo 924 do Código Civil. O mencionado artigo 924 refere-se ao do Código Civil de 1916, o que corresponderia ao artigo 413 do Código Civil de 2002 (Lei 10.406/02).
 
O novo texto adotou a mesma regra sobre a proporcionalidade sem, no entanto, fazer menção a artigos de Lei. É o que se verifica do trecho que ora se transcreve:
"O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a
que for judicialmente estipulada."
 
2ª). Artigo 12: Além de substituir o termo "sociedade concubinária" por "união estável", a nova redação do artigo 12 explicita que a locação
residencial prosseguirá com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. O texto original da Lei 8245/91 menciona apenas "locação", enquanto que o novo texto trata da "locação residencial", o que nos parece mais apropriado.
 
Ainda em relação ao texto proposto, fica previsto que nos casos de dissoluções familiares e de morte do locatário, tais fatos deverão ser informados por escrito ao locador, e se o caso, ao fiador, de modo a que se proceda à sub-rogação da locação. O fiador, por seu turno, poderá dentro do prazo de 30 (trinta) dias a contar do recebimento da referida comunicação, exonerar-se de suas responsabilidades, continuando a responder, no entanto, pelo período de mais 120 (cento e vinte) dias.
 
Vale aqui, uma observação crítica quanto a estipulação de uma obrigação para a qual, não se tem com clareza, a pena decorrente de sua eventual infração.
Referimo-nos à obrigação de comunicar a sub-rogação da locação dentro do prazo de 30 (trinta) dias.
 
Parece-nos que o locador poderia, em tese, e ainda que radical essa posição,não reconhecer a sub-rogação e assim, promover o despejo do ocupante que não exerceu tempestivamente o direito de se sub-rogar na locação; ou então, poderá o locador reconhecer a sub-rogação, ainda que comunicada
intempestivamente, podendo, no entanto, aplicar a multa contratual por infração a dispositivo legal.
 
Quanto à falta de comunicação ao fiador, caberia a este tentar se valer da prerrogativa de exonerar-se das responsabilidades da fiança adotando, no
entanto, como data inicial de sua desoneração, aquela a partir da qual deveria o ocupante haver comunicado o fato a ele – fiador.
 
 
3ª). Artigo 39: A nova redação do artigo 39 ratifica essa posição e deixa expresso que as garantias se estendem até a efetiva devolução do imóvel, "ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei".
 
4ª). Artigo 40: O artigo 40 trata da substituição do fiador e o novo texto acrescentou, no inciso II, o termo "recuperação judicial" e também, o inciso
X que garantiu ao fiador, o direito de se desonerar nos casos de locação que vigoram por prazo indeterminado.
 
Ainda com relação à nova redação do artigo 40, foi acrescentado o parágrafo único que deu ao locador a prerrogativa de notificar o locatário para
apresentar, no prazo de 30 (trinta) dias, nova garantia locatícia, sob pena de desfazimento da locação.
 
5ª). Artigo 59: Já o artigo 59 da Lei 8245/91 que trata das ações de despejo, sofreu mudanças significas no que se refere às novas situações para
concessão de liminares para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, a saber:
 
(a). necessidade de proceder a reparos urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público;
(b). término do prazo de 30 (trinta) dias para o locatário apresentar nova garantia locatícia;
(c). término do prazo da locação não residencial e instauração da ação de despejo dentro do prazo de 30 (trinta) dias a contar da data final do contrato.
(d). falta de pagamento de aluguel e respectivos encargos nos casos de locação desprovida de garantia. Para a situação apontada na alínea "d", o novo texto prevê a possibilidade de purgação da mora, cabendo ao locatário, efetuar o pagamento integral no prazo de 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação voluntária.
 
6ª). Artigo 62: Importantes alterações nos dispositivos que tratam das ações de despejo por falta de pagamento foram introduzidas e provavelmente
servirão para reduzir a morosidade dos processos judiciais.
 
(a). As alterações nesse artigo iniciam na redação do seu caput, deixando claro que o despejo poderá ser decretado se o locatário deixar de pagar, não
apenas o aluguel, mas quaisquer outros tipos de encargos da locação, bem como o aluguel provisório ou as diferenças de aluguéis.
(b). A  Lei 8245/91 autorizava a cumulação da ação de despejo por falta de pagamento com a cobrança dos aluguéis e demais encargos vencidos e não
pagos, no entanto, muita discussão se enfrentou nos últimos anos para definir se com a cumulação de pedidos poderia o fiador figurar como réu na
ação de despejo. Afinal, o pedido de despejo não poderia ser procedente em face do Réu-fiador na medida em que, se procedente o pedido, ele - fiador - não seria despejado do imóvel.
A nova redação do inciso I do artigo 62 encerra o debate definindo que no caso de cumulação de pedidos, o locatário será citado para responder ao
pedido de rescisão da locação; o locatário e o fiador serão citados para responderem ao pedido de cobrança.
(c). Quanto à purgação da mora, o inciso II traz uma nova redação pela qual fica concedido o prazo de 15 (quinze) dias, contados da citação, para que
locatário e fiador procedam ao pagamento do débito atualizado.
À primeira vista, poder-se-á entender que a alteração proposta fixou o prazo de 15 (quinze) dias para o depósito judicial, sendo assim vedado valer-se do disposto no artigo 191 do Código de Processo Civil que trata do prazo em dobro no caso de procuradores diversos do locatário e do fiador.
Vale lembrar que a redação original trata a questão referindo-se ao pedido de autorização para pagamento protocolado no "prazo da contestação". Ora, se o prazo da contestação é de 15 dias ou, de 30 dias por conta do benefício do artigo 191 do CPC, parece-nos que a alteração buscou definir, sem
possibilidade de dilação, o prazo de 15 (quinze) para se proceder ao pagamento do débito.
(d). Os incisos III e IV do artigo 62, que tratam da emenda da mora, sofreram alterações nas suas redações, em especial, no que se refere à intimação do Réu na pessoa do seu advogado.
(e). O parágrafo único reduz a possibilidade de purgação da mora pelo locatário, na medida em que não mais lhe será admitida a emenda da mora se
já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
 
7ª). Artigo 63: O artigo 63 estabelece que julgada a ação de despejo, o Juiz fixará o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária do imóvel
por parte do locatário. O § 1º deste artigo reduz o prazo para 15 (quinze) dias se ocorrer uma das seguintes situações: (a). decorridos mais de 04
(quatro) meses entre a citação e a sentença de 1ª Instância; (b). o despejo for decretado com fundamento nos incisos IIe III do art. 9º ou no § 2º do art. 46.
Os incisos II e III do artigo 9º referem-se a infração de cláusula contratual e falta de pagamento, respectivamente, e o § 2º do artigo 46 refere-se a locação que vigore por prazo indeterminado, tendo o locador, denunciado a locação após conceder o prazo de 30 (trinta) dias para
desocupação do imóvel.
Com a alteração, ampliou-se as hipóteses do artigo 63, caput, passando a alínea "b" do citado artigo a ter a seguinte redação: "b). o despejo houver
sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46."
 
8ª). Artigo 64: Ao tratar da caução a ser prestada nos casos de execução provisória da sentença que decretar o despejo, o novo texto reduziu o valor
para não inferior a 06 (seis) meses e nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, e também ampliou a aplicação dessa caução, para todas as hipóteses
de despejo fundado no artigo 9º da Lei 8245/91.
 
9º). Artigo 68: Além da adequação da terminologia do rito sumário (e não mais sumaríssimo), o novo texto altera o inciso II do artigo 68 e deixa mais
claro a aplicação do chamado aluguel provisório que passa a ser fixado em audiência de conciliação, e não de instrução e julgamento. As alterações nos
incisos IV e V deste artigo, de caráter processual, também atendem melhor a expectativa de maior celeridade no julgamento da questão.
 
10ª). Artigo 71: Responsável pela definição das condições para instauração da ação renovatória, o artigo 71 sofreu uma única alteração no seu inciso V,
no sentido de impor ao locatário que busca a renovação compulsória de seu contrato, comprovar a atual idoneidade financeira do fiador, ainda que seja
o mesmo que tenha garantido o contrato renovando.
 

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